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共有产权房成养老新选项 多种措施防投机

发布时间: 2018-1-12 点击次数: 228

        北京推出了共有产权养老试点项目——朝阳区恭和家园:每间居室5%的产权由投资商永续持有,另外95%出售给家有60岁以上老人的居民,允许出售。
        这种模式下,老人可以在家中享受养老服务,企业也可以快速回笼资金,“轻装”上阵。同时,小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。此外,还通过一系列措施,保证投资商要想实现盈利,必须靠提供养老服务,而不能靠卖房子,使养老房真正用于养老。
        截至1月2日,全国首个共有产权养老试点项目——位于北京市朝阳区的恭和家园,已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式,吸引了社会优质资本进入养老服务业,破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈,有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。
       这一模式究竟如何运行?能否为老人带来更多的获得感?为我国养老产业的发展带来哪些启示?记者进行了采访。
       老人在家享服务 房子能拿产权证。
       双桥恭和家园位于广渠路北侧,与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米,由“养老居室”“长期照料(医护)床位”和“公共空间”三大主体部分构成,融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位,还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施,可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。
        每套居室内,均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大,并且安装了座椅,老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙,开门可以刷卡进入,老人离开房间,屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器,24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。
        恭和养老院院长庞蕾介绍,老人在此可以获得生活管家服务,包括处理生活中遇到的起居等问题,以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外,最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局,实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售,让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。
       按照规定,这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即:投资商永续持有每间居室5%的产权,95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖,需由企业长期持有、运营,购房者可以购买、出售其余95%的产权,年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售,价格由买卖双方自主确定,收益也将归卖方所有。但唯一的条件是,买房或者租房的人,家中也必须要有60岁以上的老人。
     “产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’,赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示,“在世有资产,离世有遗产”将不再是梦想。企业资金回笼快 兑现服务才盈利许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而,由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况,部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。
        据业内人士介绍,目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来,通过公开市场拿地,以产权销售为核心,快速回笼资金,但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心,收入来源主要为床位费和护理费,资金回收较慢,难以实现快速扩张。
        李红兵直言,养老服务领域中,投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入,给后续的管理服务带来较大负担, 直接影响到服务质量。共有产权试点,释放了社会资本的流动性,可以使投资方快速收回重资产投入,“轻装”开展养老服务。这种模式,预期将激活养老服务市场,吸引更多社会资本进入养老服务业。根据《共有产权养老服务设施试点方案》,恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有,其中企业只占5%的份额,这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本,有利于资金快速回笼。
        另一方面,配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施,由企业持有经营。“投资商仅仅销售养老居室,不能实现盈利。相反,投资商如果信守为老服务承诺,将这些功能很强的养老设施妥善经营,在社会老龄化的大背景下,将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。多种措施防投机 确保养老不跑偏。目前,试点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右,明显低于周边二手房价格。与此同时,买卖恭和家园养老居室,不受北京现行普通商品房限购政策影响。那么,共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标,违背了养老初衷呢?北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调,这是一个养老项目,不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权,但却拥有公共空间的完全产权,更重要的是,企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。
        北京市规土委副主任谢俊奇介绍,项目的用地性质属于经营性养老设施,不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度,严禁以养老机构的名义搞房地产开发,严禁以养老为名开展无关的活动,严禁改变土地使用性质。
       高峻松表示,为确保试点项目的养老服务用途,在政府及有关部门指导下,投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估,先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队,对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估,了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后,出具评估报告,定制服务清单,建立客户信息档案,档案还要交民政部门审核备案。
       与此同时,每一名入住者在签署《购房协议》前,需支付每月3000元的“基础服务费”,用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用,无论居室是否空置,都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。以试点项目每平方米4万元的售价计算,一户79平方米的项目,全款为316万元,50年所需缴纳的服务费为180万元,这相当于共需缴款496万元,合每平方米6.3万元左右,较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。
       此外,由于该项目完全按照养老建筑规范建造,用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高,相对于普通住宅,这种养老用房得房率偏低,只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买,是很不划算的。
       李红兵强调,该项目实施的全过程,政府都是可控的。“房子是用来住的,养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下,老年人有了新的选择。”